长沙市招投标有限公司受长沙市土地开发建设有限责任公司的委托，现向全社会公开招募遴选合作单位，并就招募事项公告如下：
一、招募主体
长沙市产业投资集团有限公司下属长沙市土地开发建设有限责任公司是公开招募遴选长投新成公寓运营合作单位的唯一合法招募主体。长沙市土地开发建设有限责任公司委托长沙市招投标有限公司（以下简称“代理公司”）协助开展招募工作，由代理公司组织发布招募遴选公告、接受报名、组织专家评审、发布结果公告等。
二、合作方式
（一）概述
长投新成公寓项目（含房间、底商、停车场）委托专业化运营企业运营，运营期的经营收入归我司所有，由我司设置一个一般账户作为双方共管账户进行收款和支付经营支出。经营支出设上限，在上限范围内实报实销。委托管理费与项目经营业绩挂钩，以是否达到目标毛利润作为考核条件，以毛利润为计算口径。
（二）定义和解释
1.经营收入：是指除正常履约的押金之外，经营项目期间产生的所有经营收入。包括但不限于公寓、商铺、车位、广告位等收入，以及因租户违约而罚没的押金等收入。
2.经营支出：是指项目运营日起，用于维持、从事和监督项目运营的全部开支。包括以下开支：
（1）运营费用：前台人员费用（包含运营所需配置的店长、管家等人员全口径费用及员工活动费用）、房间设施设备维护费用（户内零星工程）、客户活动费用等。
（2）营销费用：项目日常推广宣传费、销售资料费、中介佣金、公共关系维护、项目营销渠道费等。
（3）物业管理费用：包含管理整栋大楼的物业人员经费、公区能耗、环境清洁费、秩序维护、零星改造工程、公共区域设施设备维修维护费用等。
（4）品牌管理费用：项目运营中后台费用、项目运营管理系统费用等。
（5）开办费用：根据开业筹备计划经我司批准的、用于筹备项目开业的相关费用。包括但不仅限于购买办公固定资产、开业典礼费用、广告及市场推广费用、培训费用、筹备运营团队的差旅费及其它相关杂费等。
不包括以下开支：
（1）符合动用维修基金标准的装修、翻修、改造等费用。
（2）资本化资产的折旧及摊销。
（3）应由双方各自承担的相关税费。
（4）任何未经我司书面同意的、与运营管理物业无直接关系的其它各类开支或分摊。
3.经营年：项目开业日起至次年当月当日的前一天为第1个经营年，以后每个经营年按此计算。
4.毛利润=经营收入-经营支出。
（三）管理经营期限
管理经营的期限为9年，自我司向中选人正式交付物业之日起开始计算。合同期满后双方均有意继续合作，且双方均未书面提出修改合同的，则按原合同续签6年；若任何一方提出修改合同的，则不再续签合同。
（四）退出机制
以项目实际毛利润是否达到目标毛利润的比例作为退出条件。第1个经营年不设置退出条件；第2个经营年的实际毛利润≤目标毛利润的70%；第3个经营年及以后的实际毛利润≤目标毛利润的80%；则我司有权无责清退专业运营企业。
（五）委托管理费用计算规则
（1）爬坡期业绩不考核：爬坡期为第1个经营年，委托管理费用为实际毛利润的A%。
（2）培育期业绩考核：培育期为第2个经营年，以毛利润是否达到目标作为考核条件，委托管理费以毛利润为收取口径。第2个经营年的目标毛利润为1060万元/年。
考核方式：
当实际毛利润≤目标毛利润的70%，委托管理费为0；
当目标毛利润的70%＜实际毛利润≤目标毛利润的75%，委托管理费为实际毛利润的3%；
当目标毛利润的75%＜实际毛利润＜目标毛利润，委托管理费为实际毛利润的A%；
当实际毛利润≥目标毛利润，委托管理费为目标毛利润的A%+超额（实际毛利润-目标毛利润）部分的55%。
（3）稳定期业绩考核：稳定期为第3个经营年及以后，以毛利润是否达到目标作为考核条件，委托管理费以毛利润为收取口径。第3个经营年的目标毛利润为1071万元/年，年增幅为1%。
考核方式：
当实际毛利润≤目标毛利润的80%，委托管理费为0；
当目标毛利润的80%＜实际毛利润≤目标毛利润的85%，委托管理费为实际毛利润的3%。
当目标毛利润的85%＜实际毛利润＜目标毛利润，委托管理费为实际毛利润的A%。
当实际毛利润≥目标毛利润，委托管理费为目标毛利润的A%+超额（实际毛利润-目标毛利润）部分的55%。
委托管理费报价A不得高于11%。
（六）经营支出规则
经营支出设上限，在上限范围内实报实销。其中品牌管理费不高于当年营业收入的5%；物业管理费第1个经营年不高于122万元/年，年涨幅不高于2%。
上限设置规则：
第1个经营年，经营支出上限为360元/间/月*942间*12个月加不超过100万的开办费用。
第2个经营年，经营支出上限为360元/间/月*942间*12个月。
以后每个经营年，经营支出上限涨幅不高于2%（经营支出的涨幅不得高于经营收入的涨幅）。
三、招募条件
按照法治化、市场化原则，公平、公正、公开对全体意向投资者进行公开招募。意向合作单位（以下简称“申请人”）须具备的主要条件如下：
（1）申请人必须为中华人民共和国境内合法注册的独立法人，营业执照处于有效期。并提供连续三个月的依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录。
（2）申请人或其关联公司在长沙行政区域范围内，具有500间一年以上（至合作申请文件递交截止时间止）的集中式长租公寓或酒店式公寓正常运营，此处集中式定义为单体项目不低于100间，低于100间的单体项目不计入总数。
（3）申请人具有自主开发的或单独授权使用的租赁住房运营管理系统且实际运用于项目一年以上（至合作申请文件递交截止时间止）。
（4）申请人或控股母公司注册资本金≥2000万元。
（5）申请人近三年（截止至本公告发布前36个月）内在经营活动中没有重大违法记录，未被“信用中国”网站列入失信被执行人和重大税收违法案件当事人名单，不存在潜在或未决重大诉讼、仲裁及争议（提供“信用中国”网站和“国家企业信用信息公示系统”信用信息系统查询打印件）。
（6）本次招选不接受联合体参与。
注：连续三个月指2022年12月-2023年2月
四、招募流程
（一）报名
1.报名时间。
申请人应于2023年3月23日17:00（北京时间）前提交报名材料，遴选文件费400元，报名时以转账形式递交。
2.报名地点及联系人。
代理机构：长沙市招投标有限公司
地址：长沙市芙蓉区马王堆中路248号二楼
联系人：方女士、熊女士
电话：0731-82804737
3.报名时需提交的材料。
（1）报名意向书（详见附件1）；
（2）申请人的营业执照复印件、法定代表人或负责人以及被授权人的身份证明文件、授权委托书原件（详见附件2）。
对于上述报名材料，申请人应逐项加盖公章和骑缝章。密封提交。附件的模板不接受修改。
（二）资格审查
本次资格审查形式为资格后审。
（三）提交合作申请文件
申请人应于2023年3月30日13时30分（北京时间）前缴纳信誉保证金（保证金金额：贰拾万元整）并将合作申请文件提交至公告载明地点，提交合作申请文件需同时出具保证金缴纳凭证，超过截止日期的合作申请文件将不予接受。
（四）答疑
1.申请人对遴选文件如有疑问，可于2023年3月23日17:00时前以纸质版资料形式向长沙市土地开发建设有限责任公司或代理机构提出；
2.代理机构将答疑题汇总，于2023年3月24日17:00时前答复所有申请人。
（五）竞争遴选评审
竞争遴选评审在代理公司进行，接受产投集团纪检监察室监督。评审委员会根据《遴选文件》开展遴选评审。评审最高得分100分，超过70分视为合格申请人；
符合要求且得分在70分（含）以上的申请人，按得分高低排序（得分低于70分的不参加排序），得分最高的申请人将作为长沙市土地开发建设有限责任公司拟实施合作的第一顺序对象。
（六）商务谈判和协议签署
长沙市土地开发建设有限责任公司与第一顺序申请人开展合作洽谈并达成合作意向，双方按程序签订正式《合作协议》，在《合作协议》签订前长沙市土地开发建设有限责任公司有权对拟合作单位开展包括但不限于尽调、审计、评估等工作；
第一顺序的申请人未能与长沙市土地开发建设有限责任公司达成合作意向的，长沙市土地开发建设有限责任公司有权选择第二顺序的申请人进行合作，以此类推，确定最终的合作伙伴。
五、保证金的处理
1.如申请人无正当理由主动放弃合作或在报名、遴选过程中存在弄虚作假等行为的，取消合作资格，保证金不予退还；
2.除不予退还情形外，长沙市土地开发建设有限责任公司将在签订《合作协议》后无息返还所有申请人已缴纳的保证金。
六、其他
（一）本次合作单位公开招募严格按照长沙市产业投资集团有限公司相关规定执行。
（二）本公告最终解释权归长沙市土地开发建设有限责任公司。参与招募遴选的申请人一旦提交报名材料，则视为对本公告内容无异议。
（三）纪检监督
长沙市产业投资集团有限公司纪检监察室对此次招募遴选工作进行全过程监督。
监督电话:0731-84529359，邮箱:csctjw@163.com。
欢迎社会各界参与本次招募！
附件：
1.《报名意向书》
2.《授权委托书》
3.《长沙市产业投资集团有限公司下属长沙市土地开发建设有限责任公司公开招募长投新成公寓运营合作单位遴选文件》 |
