一、招选资产位置描述
该资产位于长沙市岳麓区玉兰路与游园路交界处，共五层，建筑面积(即招选面积)为22190.37㎡，其中一层为4959.58㎡，二层为3935.24㎡，三层为4468.09㎡，四层为4389.51㎡，五层为4437.95㎡。
二、资产价值描述
长沙西中心项目位于长沙市岳麓区玉兰路与游园路交界处，项目交通便利，与湘江新区综合交通枢纽及地铁2号线无缝对接由“综合交通枢纽+5A甲级精装写字楼+国际枢纽MALL”三部分构成，其中交通板块面积14.5万方，写字楼8.6万方，商业可出租面积6.48万方(西中心T3裙楼隶属于商业板块，其1至5层建筑面22190.37㎡)。
三、资产区位示意图及现状图
四、资产权属
资产业主方为长沙综合交通枢纽建设投资有限公司(以下简称：枢纽公司或业主方)，招选方及运营管理方为长沙城发商业管理有限公司(以下简称：商管公司或招选人)，物业管理方为泓盈城市运营服务集团股份有限公司(以下简称：泓盈运服公司)。
五、商务条件
1.保底经营收入底价22.00元/㎡/月(含税)，低于此价，报价无效，取消竞价资格，竞价人需在保底经营收入底价22.00元/㎡/月的基础上，以每0.50元/㎡/月为单位上浮报价。《物业经营合同》中将在此报价的基础上以年经营收入及月经营收入的形式体现，经营期限十五年年保底经营收入表见招选文件(如竞价人上浮报价，则对应《物业经营合同》年保底经营收入按年保底经营收入表计算规则同步上浮)，经营收入包括向商户收取的租赁收入(包含租金及运营管理费)、向租户收取的违约金、滞纳金、多经收入(含公共通道、中庭、广告位、外广场资源位等产生的多经收入)，不含水电费、物业费。
2.分成经营收入：合作方根据《物业经营合同》年度权责经营收入(以实际到账金额为准)扣除年度保底经营收入之后的余额(超出保底经营收入部分需扣除增值税及房产税后按分成比例支付给合作方)按照相应分成比例(前三个经营年度合作方分成比例为90%)享有分成经营收入;按第一经营年度出租率50%，第二经营年度出租率75%，第三经营年度出租率87.5%，第四经营年度至第十二经营年度出租率95%，第十三经营年度至第十五经营年度出租率96%计算业主方的保底经营收入，第四经营年度、第七经营年度、第十经营年度、第十三经营年度可根据市场行情及项目招商运营情况，重新协商测算保底经营收入及分成经营收入的分成比例，具体详见招选文件中《物业经营合同》约定。
3.经营期限：十五年(自项目开业之日起计算，不包含装修期)。
4.合同履约保证金：30万元(大写：人民币叁拾万元整)。
5.装修期及费用承担：装修期现存商户及新进商户的租赁收入由业主方收取，物业费由泓盈运服公司收取。项目装修期不超过8个月(不包含在十五年经营期限内，自正式交付场地之日起开始计算)，此阶段不计算招选引进的合作方保底经营收入，待合作方开业后计算保底经营收入，装修期基础物业费及空调能耗费由泓盈运服公司承担，场内公区水电能耗费及涉及主体结构的维修由业主方承担，场内保安保洁及零星维修由合作方承担。项目需在装修期内开业，否则装修期满的次日即为项目的开业日，合作方装修期内提早开业的，则签订开业确认书，按开业确认书上的开业日开始计算保底经营收入。
6.经营收入结算方式：按“月结季补”的方式，首月业主方按当月实际完成权责经营收入(以实际到账金额为准)扣除当月保底经营收入以及超额部分所对应税费后的余额，按照相应年度分成比例，按月支付给合作方，后续每月按月累计进行结算。如果截止当月累计实际完成权责经营收入低于截止当月累计保底经营收入，则当月业主方无须分成，且截止当月实际完成权责收入与保底经营收入之间的差额，在后续月份中应支付合作方的分成经营收入中扣除，到季度末尚未全部扣回，则在下季度首月20日前由合作方将差额部分支付给业主方补足。基础物业费及空调能耗费由合作方支付给泓盈运服公司，场内物业(含保安保洁、公区水电费、能耗费、设施设备维保等)由合作方自行负责承担。
例如：某一期间从A租户实际收到租金为a，其中属于当期预收以后期间的租金为b，以前期间已经预收、但归属于当期权责收入的金额为c,则因该租户产生的当期权责收入=a-b+c;截止当期项目的实际经营收入=截止当期项目所有租户产生的权责收入之和(假定其为x),截止当期保底经营收入为y，当年合作方享有的分成比例为z。
情形1：x
情形2：x>y,以前月份累计支付给合作方的分成经营收入为r，则业主方支付给合作方的费用=((x-y)/1.056)*0.88*z-r。
7.特殊商务条件：
(1)合同签约方式：枢纽公司、商管公司与合作方签订三方物业经营合同，泓盈运服公司与合作方签订前期物业服务合同(泓盈运服公司按12元/平方米/月收取基础物业费及空调能耗费，收费面积按合作方与承租户签订的四方租赁合同中约定的出租面积核算)，合作方、承租户、业主单位、商管公司签订四方租赁协议(四方租赁协议采用商管公司审定的模板)，合作方与承租户签订专区物业合同;
(2)资金入账方式：项目开业后，项目经营收入由业主方收取(由承租户依据四方租赁合同支付至业主方指定账户);物业费由合作方收取，物业费收费标准不能高于26元/㎡/月(此收费标准为泓盈运服公司测算的物业费成本)，合作方与承租户所签物业合同需到泓盈运服公司备案，水电费由合作方预交给泓盈运服公司，承租户水电费由合作方收取。项目装修期内，承租户租赁费用交至业主方，物业费交至泓盈运服公司，项目开业后，合作方须按照12元/㎡/月的标准向泓盈运服公司缴纳基础物业费及空调能耗费，计算公式为：出租面积*12元/㎡/月，出租面积取实际出租面积与考核出租面积的较高者，实际出租面积=(月初出租面积+月末出租面积)/2，考核出租面积=项目总建筑面积*当年度考核出租率，如合作方未及时足额支付基础物业费及空调能耗费给泓盈运服公司，业主方有权暂停支付分成经营收入给合作方。开业后，除合作方承担的基础物业费及空调能耗费外，剩余基础物业费及空调能耗费由业主方和泓盈运服公司、商管公司三方来协商承担;
(3)装修说明：合作方负责项目的整体前期装修改造、日常招商运营及营销推广成本(装修改造项目及相关装修合同需至商管公司备案);商管公司负责项目日常运营监管(包括安排营运人员对项目进行现场品质监管、合同签订及监管、费用核算、现场活动管控等);
(4)经营收入调整机制：设置保底经营收入及分成经营收入的分成比例调整机制，在物业经营合同中约定每三个经营年度针对保底经营收入及分成经营收入的分成比例可以根据市场行情协商进行上下浮动(上下浮动比例参照合作方评估报告或周边市场调研数据，评估单位和评估结果需由双方确认)，若不能协商一致，则保底经营收入及分成经营收入的分成比例按《物业经营合同》第五条第1款第(1)项所列分配表中的约定继续执行;
(5)考核机制：商管公司负责考核合作方保底经营收入指标(第一经营年度保底经营收入指标按出租率50%指标核算，第二经营年度保底经营收入按出租率75%核算，第三经营年度按出租率87.5%核算，第四经营年度至第十二经营年度按95%核算，第十三经营年度至第十五经营年度按96%核算)，项目保底经营收入低于考核指标，按考核指标结算保底经营收入;
(6)退出机制：业主方在下列情形之一享有单方解除三方物业经营合同的权利，且合作方装修遵循来装去丢原则，不得向业主方主张任何形式的赔偿或补偿，合作方缴纳的履约保证金不予退还：一是合作方未及时或未足额向业主方补足应得保底经营收入达四次及以上;二是合作方逾期超过30日未补足业主方应得保底经营收入的;三是合作方与承租户签订阴阳合同/虚假合同的;四是合作方存在设置账外账等不良经营行为，且合作方拒不改正或拒不提供真实有效经营数据的;五是合作方存在擅自提前终止履约的行为;六是合作方未按本协议约定补足履约保证金超过4次或逾期未补缴超过30日的;七是合作方与承租方所签《物业服务合同》约定的综合物业费(含基础物业费、空调能耗费、场内公区水电能耗、设施设备维修维护及保安、保洁人员费等)收费标准超过26元/㎡/月的;或另立名目向租户收取其他费用的情形;
(7)配套政策：合作方拥有T3栋一至五层外立面广告及前坪广场活动免费使用权，外立面广告位由合作方负责维修维护，另T3栋一至五层消费者凭消费小票可享受3小时免费停车;
(8)开业前，该资产现有共计17家商户，已出租面积为8550.81平方米，可能存在合同到期退租或合同期内要求调整租金等商务条件等情况，目前现有的承租户交纳的租金由业主方收取，物业费由泓盈运服公司收取，年度租金和物业费共计约715万元(所有商户收入按自然年计算，不考虑退租、降租及解约情形);开业后合作方作为一方主体加入现存商户的三方租赁合同履约(即转为四方租赁合同);开业后，四方租赁合同租赁收入可计入保底经营收入与分成经营收入，合作方需无条件配合承接办理该事项，现存商户具体情况见招选文件;
(9)开业后，招选人对合作方的招商运营工作进行监督考核，尊重合作方的管理能力和经营能力，合作方可自主决策招商运营;
(10)合作方收取商户电费不超过1.2元/度，水费不超过6.8元/吨(如国家水电收费标准有超过1.2元/度，6.8元/吨，合作方收费标准可相应调整)。
注：上述第2-7小项为固定商务条件，竞价人仅对第1小项保底经营收入底价进行报价。
六、招选简章
1.招选对象：符合业态要求，有先进经营理念，良好经营实力和丰富经营经验的品牌经营者，经营范围需包含商业投资/商业管理/商业服务/商场管理/商业运营/非居住房地产租赁/资产经营/资产管理/物业管理等相关的经营范围等。
2.报名资格要求：
(1)在中华人民共和国境内注册的企业，依法取得企业营业执照且处于有效期;注册时间截止公示起始日不低于五年，认缴或实缴注册资本金截止至公示起始日不低于1000万元;经营范围需包含商业投资/商业管理/商业服务/商场管理/商业运营/非居住房地产租赁/资产经营/资产管理/物业管理等相关的经营范围等;
(2)本项目仅接受独立的公司制法人报名，不接受个人、个体工商户和联合体报名;
(3)被“国家企业信用信息公示系统”
(网址https://www.gsxt.gov.cn/index.html)列入经营异常名录或严重违法失信企业名单的报名主体不得参与本项目招选。曾被“国家企业信用信息公示系统”列入经营异常名录的，但在报名截止日前已被移出的，视为符合要求允许参与本项目招选。
3.合作资产定位业态：综合商业(含零售、餐饮、娱乐休闲、生活配套、儿童游乐、教培等);
4.招选方式：现场竞价、价高者得;
5.交付方式：现状交付，在合作方签订《物业经营合同》后，另行签订《物业交付确认书》，确定场地交付日。如双方未在【2024】年【9】月【30】日之前签订《物业交付确认书》，则视同该资产在【2024】年【10】月【1】日完成交付。竞价人已认可资产的现状(包括但不限于该资产本身的国土控规及权证情况、工程物业条件、周边及本身自然物理状况，资产范围内的附属物、添附物、公用设施、配套设施、基础设施等状况，资产周边环境及相邻物业的情况，资产本身法律状况等，现状标准详见附件3。场内已损坏电梯先由维保单位测算维修费用，再启动维修基金进行修复);
6.装修要求：装修须使用阻燃材料，装修与经营方案要求不得改变和损害建筑外部风貌和内部结构，装修装饰书面方案报政府相关职能部门及我司审批后方可进行装修施工，通过政府相关职能部门及我司验收后方可投入使用;
7.其他相关性说明：合作方需承诺本项目整体投入不低于1000万元(包括前期装修改造、消防改造、烟道燃气、商业智能化、会员系统、美陈导视、前期筹备成本等，其中前期装修改造、消防改造、烟道燃气等硬装改造费用不低于500万元)，同时外立面风貌必须符合装修规范，严禁破坏房屋内外部结构，装修进场前提前向招选人申报，待审批通过后方可装修;
8.其他招选细则：详见招选文件(长沙市天心区贺龙体育场童心MALL商场T002号长沙城发商业管理有限公司办公室领取)。
七、招选公示及报名期
2024年8月26至2024年9月1日下午17:00截止。
八、联系方式及地址
长沙联合产权交易所有限公司交易一部
赖女士：0731-82906688
宋女士：0731-82897664
地址：长沙市芙蓉区马王堆中路248号(长沙联合产权交易所有限公司一楼) |
